4月24日(水)13：30～＠東池袋
M&Aオークション主催のセミナーに参加してきました。
題して「物件探しの極意」
私は店舗物件なんて簡単に決まると思っていたのに、なかなかいい物件に巡り会えない…そしてどういう物件がいいのかの判断基準がない。
ということで、このセミナーに参加することに決めた。
今回は私だけで参加することになったのだった…
そしてこのセミナーの内容はコレ↓
物件探しをする上で理解しておかなければならないこと。
それは、お客様はどのようにしてそのお店に来店しているか？
☆新規来店動機☆
飲食店に初めて来店するときのお客様の動機
42％ 通りすがり
28％ 紹介(クチコミ)
15％ グルメサイト(食べログetc...)
それを今度は分解してみるとこうなる。
①目的性・客単価の低い業態の場合
ex.カフェ・ファーストフード等
72％ 通りすがり
10％ クチコミ
②目的性・客単価の高い業態の場合
ex.高級居酒屋・ダイニングバー等
36％ クチコミ
17％ 通りすがり
14％ 食べログ
11％ 他ネット情報(Facebook等)
※目的性が高い業態は立地に左右されにくい！ということがわかる。立地に関係が薄い「新規来店動機」が約60％を超えているという結果を見逃してはいけない。
一等地≠高収益
→家賃と売上は必ずしも比例しない！
☆ROI☆
ROI(投資収益率)＝年間利益/投資額
※Return Of Investmentの略
投資額
①物件取得費
②内装工事費
③設備投資費
固定費の3～6ヵ月分は運転資金として用意が必要。
セミナーの情報を元に自己調査した結果がコレ↓
飲食業界のROI平均は15.3％
回収期間にすると6年半…
しかし、このデータは大手飲食チェーンが含まれてる。土地建物を取得して自社物件にしている場合もあるので、平均値が下がっていると推察できないだろうか。
ということは、個人経営の飲食店だけで見たら、勝手な予測値だけどROIは50％前後じゃないかと思う。
またセミナー内容に戻りますｗ
☆新規顧客獲得方法☆
順不同
①クチコミ
②看板
③ホームページ(SEO・SEM対策)
④グルメサイト
⑤SNS(Facebook・Twitter等)
⑥フラッシュマーケティング
⑦販促活動(DM・ポスティング・呼び込み等)
初来店から3回目の来店をする顧客は約30％！
3回目以降は来店が安定する。
商圏データの重要性
徒歩客の顧客商圏＝500m
①エリアの需要を捉える
②競合状況の調査
A：商業立地…新宿・池袋・渋谷
B：オフィス立地…東京・神田
C：住宅立地…大塚・田端・巣鴨
※住宅立地で成功できる店は店舗展開が容易
探索範囲における成約までの期間データ
1駅 22ヵ月
2～5駅 12ヵ月
6～10駅 5ヵ月
※駅から探すのか、顧客ターゲットから探すのか！
☆不動産会社を上手に活用する☆
人任せにせず、自分で探す努力をすること。
～不動産会社との対応で気を付けること～
①検討している業態をハッキリ伝える。
②準備資金を伝える。
③紹介された物件に対する返事をしっかり行う。
④断る場合は「理由」を明確にする。
※断る理由が明確でないと、いくら紹介しても決まらないと思われる
⑤「内見依頼」・「断る」の対応はスピーディに。
条件交渉はできる！
但し、状況の見極めとタイミングが重要。
交渉は一回まで！
賃料交渉してOKもらい、次は保証金を下げてもらおう。はダメ！
☆良い物件とは☆
❶ROIが優れている！
❷目的性・客単価によって最適立地は変わる！
❸商圏と需給バランス！
以上です。
セミナーに行って思うことは、自分で色々なデータを集めるのは本当に大変だし、正確性に疑問を感じることさえある。
でも、それを商売にしているコンサル会社等のデータ収集能力はやっぱりすごいから、やはりそういうデータをただ聞くだけではなくて、それを自分で持ち帰ってから分析し、吸収することが大事だと思う。
前回のセミナーもそうだけど、参加者(起業家)って多いんだな。
そしていい刺激になるなぁ…と思った一日でしたｗ
